四大变化主导2018北京楼市:土地、限竞房、销售、租赁_国内楼市_资讯_小王特价房

四大变化主导2018北京楼市:土地、限竞房、销售、租赁

发布日期:2019-10-09浏览次数:20

年最后一个工作日,北京完成年度最后一场土拍,限竞房地块,成交价亿元,溢价率.%,也将全年土拍成交总额锁定在.亿元,同比.亿元下降约%。

这是年北京楼市的缩影。

从限竞房元年之战到豪宅维权退房,从“房租飞涨”到长租公寓暴雷,这个试错率极低的市场每天都上演着幕幕大戏。在此背景下,中小房企生存空间被大房企加速挤压,后者市占率进一步提升,前十强房企洗牌,既有抱团取暖,也有逆势突围。

无论如何,北京作为超一线城市,绝对有驻守价值。虽政策严苛,但多万的人口基数让市场需求依然旺盛;虽周期跌宕起伏,但论市场健康程度,也非任何一个二三线城市可以比肩。

土地:全年成交金额下降%

尽管经历了创下亿元单日成交记录的土拍盛宴,但低迷依然是今年北京土地市场的关键词。

月日这场北京土拍,被众多媒体形容为史无前例的“武林大会”。当日,宗土地集中释放(宗流拍),超家房企竞拍,成交价亿元。当日既有最高溢价率.%,亦有零溢价底价成交,全天平均溢价率在%左右。

诸葛找房数据统计显示,截至月日,北京市土地拍卖全年成交总金额.亿元,同比.亿元下降约%,成交总建设用地面积.万平方米,而去年为.万平方米,下降约%。

年全年,北京市国土局共推出宗经营性用地,其中成交宗地块,流拍宗,中止出让宗。

此前有媒体报道,年北京出让土地平均溢价率仅%,而年成交土地溢价率则为%。

诸葛找房研究人员告诉《每日经济新闻》记者:“由于市场下行,房企回款速度放慢,现金流较为困难,北京土地流拍现象较为严重,土地成交溢价率较低,部分地块以底价成交,因此年土地成交总金额会下降较为严重。”

北京曾是各房企重仓布局的目标,但由于限竞房、共有产权房的预期利润模糊,部分开发商在京拿地意愿降低,其余的出手更加谨慎。今年排名行业前三的拿地大户万科、碧桂园、保利在北京土拍中表现冷淡,万科、碧桂园分别参与联合拍地,各拿下一个项目,而保利没有在北京拿地。

值得注意的是,朝阳区年的土地出让金达.亿元,居于北京各区之首。大兴区出让土地建设用地面积达.万平方米,成为今年北京出让土地最多的城区。

限竞房:供应井喷与去化忧患同存新房网签创历史新低

图片来源:安居客

年是北京楼市的限竞房元年,其市场供应占据了楼市的半壁江山。在今年成交的宗地块中,宗为限竞房地块,占比约.%。

瀛海府是北京首个入市的限竞房项目,一期开盘当日全部售罄。《每日经济新闻》记者实探瀛海府时,销售人员曾表示:“(二期)就剩三四套房了,您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱,那这套是您的,明天就不敢保证了”。

入市之初,由于明显低于市场均价,限竞房一度受到了市场追捧。但是,此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆,顺销期降价、同质化严重已成为常态。

根据中原地产研究中心数据,截至月日,北京入市限房价项目个,供应套,但网签数据只有套,占比仅.%。实际销售比例不足%,库存超过万套。

目前,北京累计供应的限竞房土地合计宗地块,个项目,万平方米。未来一年,北京要入市的限竞房住宅土地在万平方米左右,约万套限竞房。

对于限竞房来说,开盘能去化~成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。根据诸葛找房的榜单,在今年销售前十的项目中,仅有瑞悦府一个限竞房项目,成交金额.亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示:“目前,限竞房项目已开始出现明显的价格调整,随着后续供应量的继续上升,在供应集中且销售难度较大的区域,限竞房有可能开始出现价格战。”

供应井喷和成交量萎缩带来整体商品房库存的大幅上涨。当下楼市商品房住宅库存已经接近万套,刷新近年最高记录。

此前有媒体报道,截至月日,北京市新建期房成交套数仅有套。考虑到月日是本年度最后一个工作日,且近期日网签量稳定在套左右,因此年新建期房成交套数大概率刷新历史记录,成为北京自年有网签历史记录以来最差的一年。

销售:十强公司“大换血”中高端项目受热捧

楼市赛道的转换,意味着不同房企的命运,一个新的格局已经慢慢生成。但在容错率极低的北京楼市,转型之路并不好走。

据诸葛找房,今年在北京销量前十的房企共完成.亿元销售额,比年缩水.亿元,下降约%,但部分房企把握机遇,高歌猛进,促使榜单实现了“大换血”。

图片来源:诸葛找房数据研究中心

具体来看,首开以.亿元蝉联销冠,万科以.亿元守住第三;中海、金地弯道超车,排名较年分别上升名、名,位于第三和第七;金茂、九龙仓也加速赶超,挺进前十。

据《每日经济新闻》此前报道,今年前个月,首开完成全年目标的%;今年前个月,首开仅完成全年目标的%。而到了月初,首开在北京区域品牌发布会上表示,年公司房地产协议销售额将突破亿元,其中北京区域占比约一半左右。不过,最后两个月完成全年千亿目标的%,首开的销售业绩,成为年北京房企的最大谜题。

而港资豪宅操盘手九龙仓在京首个限竞房项目,亦成为市场重要的风向标。“我们的项目不需要做推广,很多客户都是自己找过来的。”销售人员曾如是向《每日经济新闻》记者表示,“这附近以豪宅居多,周边新房房价都已经卖到万+了,我们作为限竞房,价格上会很有优势。”

此外,记者留意到,年全年销售前十的项目中有七成为中高端项目。

其中,中海寰宇天下瞄准石景山区年来商品房住宅供应断档的契机,实现.亿元销售额,以亿元优势稳坐榜首;亦庄金茂府、景粼原著分别以.亿元、.亿元紧随其后。

诸葛找房研究人员表示:“房地产行业快速增长的势头基本上已经结束,但大多数房企为快速回笼资金,在下半年采取了高周转模式,促使北京的行业销售规模仍处于高位。”

租赁:同比涨幅未超%租金依旧高企

长租公寓在年的舞台上出尽风头,租赁市场乱象丛生,涨价、暴雷、甲醛等敏感词令其时刻处于风暴眼。

月,北京首个企业全自持租赁项目万科翡翠书院启动预租,“年万元”备受争议。

月,北京“房租飞涨”话题发酵,我爱我家前副总裁胡景晖高调宣称资本推高房租,矛头直指蛋壳和自如,一时群情激愤。

此后,自如、蛋壳等家企业,共同承诺落实北京市住建委等机构“三不得”要求,并拿出手中共计超过万套的全部存量房源投向市场。一些长租机构还承诺,未来新增租赁房源维持租金不涨,续约房源涨幅不超过%。

然而数据不容乐观。

据安居客《年中国住房租赁报告》,~月,北京市租金同比涨幅虽然没有超过%,但从价格段看,北京租赁房源的整套租金价格高于元/月的占比.%,千元以下的房源占比仅%。

供应方面,今年上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三,占比分别是.%、.%、.%,但是京津冀城市群供应量同比减少%,为唯一负增长区域。

与此对应的是,~月北京的租房需求同比涨幅达.%。户型需求方面仍以对价格敏感的刚需为主,北京对于一房的租赁需求量占比超%。

安居客房产研究院首席分析师张波表示:“对于租金的上涨以及长租公寓的运营更会加强管理。因此年在继续推进各项住房试点工作的基础上,推动租赁市场健康有序有质量发展,也将是租赁政策的重点之一。”

编后语:

年,我们采访过被黑中介坑的学生、工地上的农民工、房企高管、售楼处销售、一遍遍联系客户的中介、负责与媒体沟通的品牌、时刻关注楼市的同行、专家学者和政策制定者。

我们都与北京楼市相连,无论浮沉,一起奔向。

  

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