南阳、潍坊、阜阳。。。超千万人口的三四线,未来房地产潜力如何_国内楼市_资讯_小王特价房

南阳、潍坊、阜阳。。。超千万人口的三四线,未来房地产潜力如何

发布日期:2019-08-13浏览次数:56

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还是先上表格,表示我有好好画表格,数据来源都是各地2018年的统计公报



本文选了12个特大型的三四线地级市来进行研究,数据都来源于最新的统计公报。这些城市的特点就是①人口多,12个城市总常住人口达到了惊人的1.05亿,②存在感不强,并不是传统的经济强市,除了少数几个城市GDP达到了4000-6000亿,其他大多在2000-3000亿徘徊。

结论一:从人口来看,城市化空间仍较大、返乡置业空间较大

12个城市属于人口特大型城市,常住人口都在700万人以上,大部分城市的城镇化率都在40%-60%之间,城市化仍有较大的提升空间。除非行政区划上未来有进一步的调整,不然地级市所在的核心市辖区未来5-10年仍有进一步聚核发展的动力,房地产市场继续向上的空间不变,与省内省会城市的房价会保持一定的正向关联度。

此外,除潍坊市常住人口大于户籍人口,其他11个城市均为净流出,甚至周口市的户籍人口大于常住人口数量达到300万人。对当地房地产行业而言,可以有一个返乡置业的增长可能性的预期。

结论二:12个城市中居民财富差别不算太大

虽然12个城市间GDP的差异很大,最高可达3-4倍,但是住户存款的数额差异并不大,最低的商丘2181亿元,最高的潍坊4695亿元,人均而言,最低的周口2.8万元/人,最高的盐城5.1万元/人。

按照住户存款2000-4500亿元的区间,就算不加杠杆,相对于单城市200-500亿的房地产年销售额,其实还是有支撑能力的。

结论三:城市的健康度和可持续性还是要看城市的杠杆水平

对于这12个城市来讲,这里自创了一个“城市负债率”的名词,其实就是用各项贷款除以各项存款,看下可以继续增加负债往上加杠杆的能力,毕竟金融机构是有准备金这个指标的,贷款一定不会高于存款,城市负债率无法突破100%。

这里面临沂和赣州都达到了80%,已经快到了临界点,要么存款增加,否则加贷款的能力比较弱,还有盐城的78%和潍坊的73%。当然也有非常低的周口,只有41%,可能主要是产业比较薄弱,所以也没有扩张贷款的需求。

结论四:与上海相比,12个城市中,用10个城市的数据就能和上海的GDP及住户存款相抗衡,但是一旦要和上海比各项存款和各项贷款,那就没法比了。包括上海的城市负债率只有60%,真正意义上的碾压。

结论五:房价上,我认为这12个城市只要城市负债率在60%以下的,都还有向上的空间,已经城市加得起杠杆,拉得起投资,如果是在70%以上的,就应该到了警戒线,可能是零和博弈,需要好好选地方。

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