地产行业九大税种及税率大汇总—收并购税务筹划初阶_国内楼市_资讯_小王特价房

地产行业九大税种及税率大汇总—收并购税务筹划初阶

发布日期:2019-06-11浏览次数:2

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地产行业极具金融行业属性,其交易成本中,因地价上涨、销售价格受监管严格,税费成本越来越受到开发商的重视。在地产行业,不管是投资人员、财务人员,或是法务人员、营销人员,甚至设计人员、工程人员,本行业的税务知识都是不可缺少的一项技能。

为便于读者理顺地产项目收并购过程中的税费问题,本文试图从地产项目开发流程出发,简要阐述地产行业常见的九大税种及税率,以便读者对地产行业相关税种及税率有更清晰的认知,以更好得指导进行项目收并购。本文不足之处,亦欢迎读者多多指正。

一、地产项目开发流程与主要税费

一般地产项目,从拿地到最终销售完成(部分项目存在商业自持)整个过程中,主要涉及以下五大环节,各环节涉及税费略有不同:

因运营地产项目一般均由项目公司进行承载和运营,预售/销售环节、运营环节涉及的则主要为企业所得税;如是个人名下有土地或不动产情形的,则涉及个人所得税。如此,地产行业涉及的则主要为九大税种——增值税、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税。

二、地产行业九大税种及税率

(一)增值税

1.最新规定

(1)《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》

中华人民共和国国务院令第691号 2017年11月19日

(2)《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)

增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用16%税率的,税率调整为13%;原适用10%税率的,税率调整为9%。

2.增值税的课税对象

在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人。

3.地产行业增值税税率



(二)企业所得税

1.最新规定

《中华人民共和国企业所得税法》(2017年修正)

2.企业所得税的课税对象

在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。

3.地产行业企业所得税税率



(三)个人所得税

1.最新规定

《中华人民共和国个人所得税法》(2018年修正)

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(2018年修正)

2.个人所得税的课税对象

居民个人从中国境内和境外取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税。

非居民个人从中国境内取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税。

3.地产行业个人所得税税率

(1)综合所得,适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率(税率表附后);



(2)经营所得,适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率(税率表附后);



(3)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。

(四)契税

1.最新规定

《中华人民共和国契税暂行条例》(1997年7月印发)

2.契税课税对象

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

3.地产行业契税税率(一次性缴纳)



(五)房产税

1.最新规定

《中华人民共和国房产税暂行条例》(2011年修正)

2.房产税课税对象

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

3.地产行业房产税税率(按年缴纳)

(六)耕地占用税

1.最新规定

《中华人民共和国耕地占用税法》(2018年通过,2019年9月1日起实施)

2.耕地占用税课税对象

在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人,为耕地占用税的纳税人。

3.地产行业耕地占用税税率(一次性缴纳)



(七)土地增值税

1.最新规定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(2011年修正)

2.土地增值税的课税对象

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。

3.地产行业土地增值税税率



(八)城镇土地使用税

1.最新规定

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年修订)

2.城镇土地使用税的课税对象

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人。

3.地产行业城镇土地使用税税率(按年缴纳)

(九)印花税

1.最新规定

《中华人民共和国印花税暂行条例》(2011年修正)

《中华人民共和国印花税法(征求意见稿)》(2018年11月1日)

2.印花税的课税对象

按《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人。

按《中华人民共和国印花税法(征求意见稿)》规定,订立、领受在中华人民共和国境内具有法律效力的应税凭证,或者在中华人民共和国境内进行证券交易的单位和个人,为印花税的纳税人。

3.地产行业印花税税率(一次性缴纳)

(1)按《中华人民共和国印花税暂行条例》规定



(2)按《中华人民共和国印花税法(征求意见稿)》规定

印花税税目税率表



三、总结

地产行业涉及的九类税种,按照常用的课税对象、是否纳税人直接承担及税收管理权限等,可分为如下几种:



熟悉地产行业的税种是操作收并购的基础性要求,本文后续将继续推出地产项目收并购税务筹划中阶——交易税筹方案设计,地产项目收并购税务筹划高阶——具体交易及需注意问题,敬请读者期待。

解决当下最新政策驱动,工改项目,税务筹划,湾区拿地等问题更多业内人士互动交流请关注【深刻解读城市更新】公众号另外【大湾区城市更新土地获取模式、财税规划与融资创新研讨会】6月将在【深圳】举办

  

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