有专家说中国3~4线城市2019房价会大跌,可现在没动静?_国内楼市_资讯_小王特价房

有专家说中国3~4线城市2019房价会大跌,可现在没动静?

发布日期:2019-06-11浏览次数:0

2019年初,一些专家曾预测,中国三四线城市房价将会大跌,可是上半年已过,国内三四线城市房价还高高在上,并没有出现大跌的迹象。实际上,专家的预测是基于去年第四季度房地产市场低迷而做出的判断,然而却没料到,今年一季度房地产市场就开始回暖了。

三四线房价看跌,是长期的一个市场观点和所谓专家的普遍预测,但是,从目前来看,没有明显下跌,甚至还在上涨,部分城市还略有加速上涨。

看跌三四线城市房价的人,基本逻辑就是,第一,三四线城市人口长期净流出,第二,经济增速下滑,市场购买力必然持续下滑,第三地产调控对三四线城市房贷和开发贷明显收缩。

而事实上三四线城市房价不跌,或者没有出现专家预测的下跌,主要原因有,第一开发商依旧在进入三四线,第二,三四线城市的城市建设开发依旧保持增长,带来城市环境和公共事业比如教育和医疗养老条件的持续改善,第三,县域以下人口依旧保持向上一级城镇的转移,第四,类似学区房拉动或者拉高三四线城市房价的现象大量存在。第五,特别是以新区房价,作为主要城市发展区域以及人口在市内迁移,从老城区向新区迁移的趋势推动房价上涨。

以我所处的四线城市房价为例,在15年之后累积上涨50%,到18年中略有下滑,到18年底开始继续上涨,目前从18年底开始涨幅约为20%。期间,碧桂园,恒大等全国性地产巨头,在我市依旧大量新楼盘开发和建设,以及大量出售新盘。而15年以后驱动三四线城市房价的主要原因是国开行在棚改上的几万亿资金支持和投入,刺激了三四线去库存的速度,而去库存导致的过度繁荣引发了诸如碧桂园等开发商的持续投资热情,尤其是极大地改善了开发商的现金流状况,使得他们有足够的现金买地和开发的能力。

之前我说过,只要当地有大量新盘,一般来说,等于政府的隐性担保,市场得到明显暗示,不论是当地的宣传还是银行体系的贷款支持等,都会有利于当地新盘销售和房价持续保持高位以及上涨,目前来看,的确如此。

依旧以我所在的城市为例,恒大和碧桂园的新盘价格已经到了均价8500,而老城区房价基本在5000-7000,部分特别优质的楼盘和地段也到达了房价的最高区间,而新区位代表的楼盘,均价平均在1万以上,部分学区房房价到了15000-16000,碧桂园的均价也到达1万,距离18年的价格上涨明显。

因此,总结起来,看跌三四线城市房价的预期有足够的逻辑,但是地方政府的招商和投资冲动,尤其是土地财政没有本质的改变,的确无法非常确定地认为房价会下跌。这的确和大众的预期和心里承受能力相背离。

  

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